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楼市"战疫":和非典没可比性 将取决于经济大环境

2020-05-22

和SARS期间的2003年楼市没什么可比性

在这场疫情中,关怀楼市、评论房价的人少了,这是一件功德。

一些专业号针对2003年的SARS期间楼市走势进行了回忆:

2002-2003年全国商品住宅成交面积同比增速看,出现显着的“倒U型”,2003年下半年与上半年比较,成交量同比增速下降11%。

2003年8月,国务院清晰将房地产职业作为国民经济支柱产业,“救市”方针出台随后引发楼市过热,于2004年3月开端再次调控。

他们由此推导,为应对2020年经济下行压力,二季度开端估计新一轮方针办法,将影响交易量上升。

业界乃至有一些比较达观的观点是——疫情之下经济下行压力加大,政府可能会出台一些“救市”方针,比方放松之前严厉的土拍方针、撤销限购、降息等。总归企图凭借楼市影响经济。

但笔者以为,这仅仅一些人出于自身利益的“期望”。由于本年楼市最大的变量不在楼市自身。

笔者尽管没有经历过2003年的楼市,但依据这些年的从业经历,以为2020年和2003年仍是有很大的不一样:

开发阶段不一样:2003年,正处于我国城市化的上升阶段,具有很多的进城落户需求;2020年,我国城市化现已处在下半场,进城落户的动力显着缺乏了。

杠杆水平不一样:2003年,没有大批量的高周转开发商,遍及杠杆率较低;2020年,一二线城市根本都是高周转企业,罢工歇业,又没有了从前节后的“小阳春”,将面对很大的资金压力。

传播媒介不一样:2003年,售楼处只能“坐”销,报纸上打广告;现在线上看房、线上售楼处鼓起,足不出户也能看房,但在短期内仍是无法缓解出售压力。

更重要的是,2003年和2020年比较,我国的经济体量、结构,以及国内外政治经济形势等都发生了极大改动。

即使在非典期间,2003年仍保持着10%的添加。但2020年,依据任泽平团队的猜测,即使最达观估计,全年增速也就在5.4%。2003年的产业结构仍是“二产”为主,多是大型工厂、大型当地“国企”,说白了罢工歇业,部分能够靠政府买单托底。但到了现在“三产”主导的2020年,影响最大的则是服务业,多数是民企、小微企业,没有人托底支撑。

所以影响楼市最大的要素,是经济大环境。西贝董事长说“借款发工资只能撑3月”;“外婆家”则称“持续歇业,也只能付出2个月”;更有北京“K歌之王”与整体职工免除劳务合同。

这些餐饮、休闲场所即使开业,因疫情余震,也很难立刻康复以往的出售水平。这对原本就本钱高企、人力密集型的服务业而言,无疑落井下石。疫情阴霾笼罩下,本年财富缩水乃至降薪赋闲,将是2020年咱们面对的大概率危机。

关怀楼市不如关怀城市

当然不扫除,可能会出台一些方针,让之前过紧的调控有所松动。但房地产并不能在经济大船外“独善其身”,它取决于两个外部要素:疫病的操控和经济的复苏。

这两点既取决于全国大环境,又会出现出显着的城市分解。曾经楼市新闻里动辄说“城市分解”,这个“城市分解”大多是从经济、规划而言的。一般指的是“一二线”和“三四线”城市的分解。但在这场疫情面前,咱们也感触到了“城市分解”。这场分解和经济、规划没有必定联系,而是一座城市的管理水平。

2017年以来,有百余座城市参加“抢人大战”,仅2019年,全国就有超30个城市连续出台新的落户方针。武汉是近年来“抢人大战”的受益者。2018年武汉市户籍总人口883.73万人,比上年添加了30.08万人。

武汉的高校数量80座,全国排名第三。2017年武汉参加抢人大战,清晰表明未来5年要留住100万大学生,施行“百万大学生留汉”方案。2017年武汉户籍人口853.65万人,比上年添加19.8万人。2018年武汉持续优化落户方针,新建“长江科学城”“长江青年城”,筹措大学租借房,大力引进人才。但疫情之后,会不会有一些“新武汉人”孔雀东南飞,在此打上问号。

在疫情中,咱们也看到了 “包邮区”政府班子的有作为:比方,作为“重灾区”的浙江省,让人感触到城市的温度:疫情防控新闻发布会每天发布,始终保持高度的信息通明;杭州的口罩线上预定,有专人一致配送上门;同是“红十字”,杭州和武汉天差地别,杭州红十字哪怕一元钱也会明目公示,事无巨细乃至在干流报媒整版刊登;最让笔者感动的是温州的阻隔办法,针对不会运用手机购物、买菜的老年人有专人电话对接,帮白叟下单、配送。

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